Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Испании

Покупка недвижимости

В зависимости от денежных средств, которыми вы располагаете, вы можете купить квартиру, таунхаус, дом, новое жилье, строящееся жилье или жилье из «вторых рук», как говорят в Испании.

Виды недвижимости в Испании

  • Студия - самая маленькая квартира, подразумевает одну комнату, кухню американского типа, санузел, терраса. Общий метраж студии обычно составляет в пределах 30-45 м2. Как правило, жилая комната совмещена с кухней.
  • Апартаменты - квартиры, различаются количеством спален. Каждая квартира имеет 1 и более спален, салон (зал), кухню, холл, 1-2 санузла, террасу или балкон. Часто салон совмещается с кухней.
  • Таунхаус - компактные 2-3 уровневые дома, примыкающие друг к другу. Обычно бывают с 2-4 спальнями. В Испании их называют Адосадо.
  • Вилла, чалет - отдельностоящий дом со своим участком.

На побережье, дома в которых находятся квартиры, а также таунхаусы, имеют свою закрытую территорию на которой расположен сад, бассейн, подземный гараж или паркинг. Такие жилые дома и комплексы домов называются в Испании урбанизация. Некоторые урбанизации даже имеют собственные поля для гольфа.

Стоимость жилья зависит от площади, количества спален, близости моря, размера террас, качества отделки, наличия гаража, бассейна, а также местонахождения. Верхние этажи (пентхаусы) обычно стоят дороже, чем обычные квартиры в том же доме. Такие квартиры в Испании называют Атико - уони более солнечны и часто имеют собственный выход на крышу, где можно загарать и готовить барбекю.

Приобретение недвижимости в Испании дает вам право на получение годовой шенгенской мультивизы.

После выбора обьекта недвижимости и принятия решения о его покупки составляется частный контракт купли продажи.

В этот контракт вносятся все данные продавца и покупателя, описание недвижимости, предмета этого контракта, фиксируется цена, сроки и форма оплаты. По испанскому законодательству дается срок до трех месяцев на совершение сделки после подписания частного контракта. Но обычно эти сроки договорные и зависят от конкретных пожеланий и возможностей продавца и покупателя.

На момент подписания частного контракта покупатель вносит залог. Залог обычно составляет от 6.000 евро до 10% от стоимости обьекта, или по договоренности.

 Дальше начинается подготовка документов для оформления сделки. Запрашиваются документы из Регистра Собственности. В этих документах отражается вся история данной собственности. Также производится проверка на предмет задолженностей по всем налогам и комунальным платежам. В местное полицейское управление подаются документы на получение идентификационного номера иностранца ( номер N.I.E ).

Присутствие клиента обязательно.

Если покупателю нужен кредит, проводится оценка недвижимости и банк готовит все соответствующие документы.

 Подписание официального документа купли-продажи ( Escritura Publica)  происходит в нотариальной конторе в присутствии продавца, покупателя, нотариуса, переводчика и представителя банка в случае оформления кредита. Здесь же производиться окончательный расчет.

В Эскритуру, по желанию покупателя, могут быть внесены имена членов его семьи. Для этого необходимо их присутствие, или доверенности от них. Доверенность может быть оформлена у испанского нотариуса.  Иностранная доверенность  (Россия, Украина) обязательно должна быть с Апостилем и переведена на испанский язык официальным переводчиком. Или оформлена в Посольстве Испании в стране проживания.

С момента подписания Эскритуры покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и получает на руки Простую Копию документа купли –продажи.

Оригинал документа, подписанного у нотариуса, предоставляется в Регистр Собственности для его последующей регистрации.

По истечение 2-3 месяцев покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал документа купли-продажи (Эскритурa) с приложением справок об уплате всех налогов. Оплата налогов тоже регистрируется в Регистре Собственности. 

 Налоги

 Налоги на покупку и расходы по регистрации недвижимости оплачивает покупатель.

Покупка недвижимости без ипотеки:

В случае покупки недвижимости «вторые руки» оплачиваются следующие налоги и расходы.

Налог на передачу владения                                                          8-11%

(Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales) 

(Недвижимость стоимостью до 400.000 евро облагается по ставке в 8%)

Регистрационные и нотариальные расходы составят около       2%                      

Итого                                                                                                 10-13 %

 При оформлении покупки новой недвижимости (от строительной компании) оплачиваются следующие налоги и расходы.

НДС                                                                                                   10%

Налог на документальное оформление юридических актов         1,5%

(Actos Jurídicos Documentados)

Регистрационные и нотариальные расходы около                         2% 

Итого                                                                                                   13,5%

Налоги исчисляются исходя из стоимости недвижимости, которая отражается в договоре купли-продаже (Эскритуре).

Если под покупку недвижимости берется ипотечный кредит, то это влечет за собой дополнительные расходы.

За открытие кредита обычно банк берет 1-1,5% (от суммы кредита)

Оценка недвижимости                             порядка 300-400 евро

Также оплачиваются налоги и расходы по оформлению кредита, которые составляют 3% ( налоги, нотариус, регистр) от суммы кредита.

Налоги и расходы по кредиту начисляются на сумму кредита.

Подводя итог можно сказать, что покупка недвижимости без кредита влечет расходы порядка 10-13% от стоимости, а с кредитом 13-16% от стоимости недвижимости.

Все расходы подтверждаются соответствующими счетами. 

 Ипотечный кредит.

Испанские банки дают ипотечные кредиты на покупку недвижимости под залог этой недвижимости. Сумма кредита для иностранцев – нерезидентов  50 -60% от  банковской оценки. Срок кредитования до 25 лет в зависимости от возраста клиента. На данный момент интерес банка достаточно низкий -2.5%-3.5% Этот процент зависит от Европейского межбанковского коэффициента EURIBOR.

Если вы решили погасить кредит полностью, или частично, досрочно, то банк возьмет 0.5% от суммы досрочного погашенияв течение первых пяти лет и 0,25% в последующие годы.

Окончание выплаты кредита офорляется нотариальным документом и регистрируется в Регистре Собственности. 

Для открытия счета нужно заранее предоставить следующие документы:

1.    Паспорт

2.    Идентификационный номер налогоплательщика в стране проживания.

3.    Справка с места работы (образец предоставляем)

4.    Декларация о доходах.

         (2 НДФЛ, 3 НДФЛ - для граждан России)

         (Податкова декларацiя про майновий стан i доходи - для граждан

           Украины)

После предоставления этих документов банк в течение 1-2 дней дает разрешение на открытие счета.

Для оформления кредита нужно предоставить следующие документы

1.Паспорт

2. Идентификационный номер налогоплательщика в стране проживания.

3.    Справка с места работы (образец предоставляем)

4.    Декларация о доходах по месту работы.

         (2 НДФЛ, 3 НДФЛ - для граждан России)

        (Податкова декларацiя про майновий стан i доходи - для граждан

           Украины)

          5. Рекомендательное письмо из банка, клиентом которого вы являетесь. 

         6. Движение по счету за последние 6 месяцев.

         7. Справка о наличии кредитной истории.

         8. Справка о наличии недвижимости в стране проживания.

         9. Выписка из трудовой книжки.

Образцы справок мы предоставляем и оказываем поддержку в оформлении справок.

Справки должны быть переведены на испанский язык официальным переводчиком.

Процесс оформления стандартного ипотечного кредита занимает 1-2 месяца. 

Погашение кредита производиться путем ежемесячного автоматического снятия денег банком со счета клиента.

Расходы по содержанию недвижимости.

Недвижимость купленная с ипотечным кредитом подлежит обязательному страхованию. Испанские страховки недвижимости имеют очень широкое покрытие. Страхуется не только сама недвижимость, но  и содержимое  квартиры. Это защитит вас от неприятностей типа пожар, оставленный соседями незакрытый кран с водой, воровство и даже, если вы случайно повредите что-то из своей мебели, или аппаратуры.

Стоимость страховки от 180 до 500 евро в год.

Подлежит страхованию также жизнь основного плательщика ипотечного кредита. Обычно оформляется страховка на сумму примерно равную сумме кредита. Поэтому при возникновении страхового случая, недвижимость остается семье (наследникам), а страховая компания рассчитывается с банком.

Стоимость страховки зависит от суммы кредита, возраста страхуемого лица и стоит от 500 до 1.200 евро в год.

Также ежегодно платиться налог на владение недвижимостью который называется I.B.I. (Impuesto Bienes Inmuebles). Налог на квартиры колеблется от 100 до 1500 евро в год. Конечно виллы облагаются гораздо большим налогом. Налог на виллу люкс 400 м2 на берегу моря будет более 2.000 евро.

Ежемесячные расходы по содержанию недвижимости типа квартир и таунхаусов невелики.

Нужно оплачивать комунальные услуги, в которые входит поддержание порядка и чистоты в доме, уход за бассеином и гаражом. Эти расходы составляют 35-100 евро в месяц. В домах типа люкс (которые имеют зимние сады, бассеины с подогревом, сауны и пр) комунальные услуги могут достигать 300-500 евро в месяц.

Расходы на воду, газ, свет оплачиваются согласно счетчика. На семью из 3-х человек будут примерно следующие.

Вода и уборка мусора – 20-30 евро в месяц.

Свет – 30-100 евро в месяц.

Газ - 25 евро в месяц.

Естественно содержание вилл с о своим участком земли, бассеинами и пр. Обходиться значительно дороже.

 

Спасибо за интерес, проявленный к  компании “Investa Development

  •  

На нашем сайте мы постараемся освещать все вопросы касаемые недвижимости в Испании, а также ответим на ваши письма, просьбы и пожелания.


Подобрать недвижимость

Ознакомительная поездка

SM Asesores